正しい予算の決め方は?
予算とは、予算は「頭金(自己資金)+住宅ローン」です。
予算=物件購入時に掛かる費用は「物件価格と諸費用」です。
では、「いくらまでの物件が購入可能なのか?」「いくらまでならキケンではない返済額なのか?」「いくらまでなら借り入れできるのか?」など、予算に関する事を整理しましょう。
※ここで一つ注意ですが、「頭金0円で購入可能」という不動産のチラシ等を目にすると思いますが、これは自己資金が0円でも購入可能という意味です。
しかし、全く手持ち資金が無くても購入できるわけではありません。
売買契約時には必ず”現金”で手付金が必要になります。
その他売買契約後住宅ローンの手続きに多少の経費が必要になります。
ですが、審査次第で諸費用など全ての費用を住宅ローンで借りる事は可能ですので、結果的に「自己資金0円で買えた」という事なら可能です
1.頭金(自己資金)
自己資金の平均的な金額は物件価格の1~2割程度ですが審査次第で住宅ローンで全額借りることも可能です。
2.住宅ローン
『掛かるお金の総合計-自己資金=ローン金額』です。
住宅ローンの借入限度額は、35年ローンが組める年齢(銀行により違いますが40~45歳まで)であれば年収の8~9倍が上限となります。
(例)40歳、年収500万円の場合は4,000万円~4,500万年となります。
実際には、金融機関や個人の属性(お勤め先、今ある借金の額など)などで決まります。
しかし、借りられる金額と、返していける金額とは違います。
住宅ローンは短距離走ではなくマラソンなわけですから 「ペース配分=月々の返済額」 を “無理のない金額” に設定する事がとても重要です。
では、“無理のない金額”金額は何を基準に決めていけばよいのでしょうか?
最も一般的な方法は、『現在の家賃を基準に決める』 です。
毎月払い慣れている金額なので、とってもイメージしやすいわけです。
また、ボーナス時に返済をするかどうかで、だいぶ返済可能額も変わってきますが、よほど安定して支給される職業(公務員・一部上場企業など)以外では、ボーナス返済ではなく内入れ返済の方がおすすめです。
内入返済は、「その返済額+その分の金利」 も返した事になるので効果的な返済方法です。
貰えるか貰えないか分からないボーナスの心配をしないで、余裕があればローンに充てる方が安心です。


3.ちょっとまって、戸建てとマンションでは月々の維持費が違う
マンションには、戸建には無い月々の支払いがあるのです。
1.管理費
2.修繕費
3.駐車場代
多くのマンションがこの3点セットで数万円(一般的には月々5万位)になります。
例えば、
年利1%・35年ローンで5,000万円借りた場合
月々返済額:141,143円
戸建ての場合
返済額:約14万円
修繕費分の貯金:2万円
マンションの場合
返済額:約14万円
3点セット:5万円
上記例では戸建てとマンションの総支払の差額が3万円となります。
これを住宅ローンに換算すると約1,062万円です。
月々同じ支払いにした場合、戸建てはマンションより1,062万円も高い物件が買えます!